设为首页 加入收藏 广告服务西安厂房出租网是西安地区专业的厂房、仓库、土地租售信息网!需要帮助请加QQ:7000622

您当前位置:首页 > 房产新闻

秦涛:“新政”缺乏新意 西安并非集资房违规典型

发布时间:2010-08-04 18:45:02 文章来源:西安厂房网

 说起“417楼市调控”,我跟业内一些人的观点可能不太一致,我觉得今年的房产新政它并没有什么新意,其实在2007年就出台了二套房的通知,当时也就是关于提高二套房的首付比例,当时涉及一个商业地产,国家的房地产调控政策的出台,它是基于解决暂时过于激烈的社会矛盾拿出的一个“药方”,但它治标不治本,我的理解,根本的问题是土地财政,就是国家宏观政策跟地方财政,就是地方利益脱节了。

知名房产律师秦涛先生从专业角度分析“最牛民房”、“质监局福利房”事件

实际上取决于房地产价格的因素,咱们很充足,一是成本,二是需求,现在的成本并不低,比如说在西高新,拿地、建安成本算下来,一平米3800—4000,如果加上开发商合理的利润,资金成本,卖到5000—5500是合理的利润,咱们的房子现在均价6000左右,问题就在开发商这儿。咱们土地的供应跟市场,有一个基本的共识,房地产有一个刚性的需要,当然政策出台不是没起到作用,作用比较明显,使疯涨的态势抑制住了,与其说对房地产起到抑制作用,更重要是给买房人更多的期待,让他们有了一种底气去观望,跟开发商处于博弈的状态。07年当时房价涨得非常快,包括物价局的一系列文件都出来了,但是效果不明显。08年整个低迷,那是基于国家大环境的影响,就是咱们说的金融危机的影响,我记得很清楚,08年咱西安市当时跟各地都为了推动房地产企业恢复销售,市政府当时出台了一个“救市”的制度,当时省政府编制的时候,我们都参与了论证,到最后它很缓过劲,也不是因为救市政策,是因为整个四万亿的投资,整个经济趋势趋于好转,又慢慢启动房地产价格,又跟着动。我个人认为,就目前来讲,房地产价格跟经济大环境有直接的关系,根本点取决于成本,需求是没问题的,需求是非常大的,关于成本,实际上这跟咱们下面涉及的问题相关,比如说集资房等等,都跟土地的成本价息息相关,如果都拿出让地,那国家不会考虑这个问题,你随便盖。

总体来讲,房产新政出台以后,因为房地产行业对政策的需求,核心来说对货币,对金融工具的需求是非常高的,也就是说房产新政出来以后,在客观上对房地产价格的抑制,起到了一个积极的作用,但是我对它并不看好,因为这样的一个政策,它既没有触动土地财政,也没有影响市场的需求,更没有对整个社会经济发展都不是战略性的创造,所以它只是给了购房者和开发商相互的观望的平台,最终的走势可能要跟着市场走,但是有一点,西安的房价做这几年,就是今年,涨到现在这个程度,我个人认为应该有一个相对平稳的调整期。实际上说6000的均价,咱们真正要去看房子,6000以下的房子看不到眼里去,觉得没办法住,都是把很远、很偏、品质很差的房子纳入进来了。我就谈这么多。

就集资建房来说,北山门的“最牛民房”属于未经审批,擅自建设的,村民在宅基地上解决住房,肯定是违规,这个没什么说的。作为省质监局关于他说的,他是把集资房纳入到经济适用房的管理办法中,它本质上属于经济适用房,原因是什么?因为它在划拨地上盖的,它集资房一般是这么一个概念,它是在比较相对偏远的工矿企业,或者在一些比较偏远的企业为职工建的,当然它都是按经济适用房的标准建的、批的,就省质监局与最牛民房这两个事件来说,首先主体作为村委会,它不属于工矿企业,作为省质监局它就更不是了,它是陕西省政府一个直属机构,它属于一个行政机关。它们两个都不具备去从事或者开发集资房的主体资格。

从第二点来讲,因为我们给很多企业做这样的专项服务,都是企业或者一些机关要给职工解决问题,因为“利益部门化,权力世袭化”这是一个基本的套路,这两个事,全国都在做,是不是在咱西安才很突出呢?在西安不突出,在全国都是这么做的。像城中村,最牛23层,3层跟23层是一个性质,像省质监局的,实际上咱们到曲江去看,那么多单位都有这种福利性住房,它们本质都没有区别,但是做的可能会巧妙一些,或者没有成为关注热点,所以好像相安无事。

关于福利分房,98年就已经很明确了,从实物向货币补助过渡,从当年开始有5%的住房公积金就开始逐步做了,单位职工住房有困难,我给他有货币补助,5%不行,因为现在有些单位住房公积金5%是上线,都给了一些其他的补助,可能一个月房子补助可以达到3000、4000块钱。搞集资建房,大家都做,只是方式有区别,大多数都是跟开发商联手,你给我定向开发,开发商拿地的时候,肯定是基于一些特定的关系,要不然开发商正常的,我拿到地肯定不可能给你做,除非有些资金链有问题,我如果正常开发,我肯定利润高。至于事业单位、国家机关都一样,都非常普遍,在变相的搞福利房的情况非常普遍。

第三,集资房,它的主体是限于企业它在划拨地上,按经济适用房的建设销售的标准,它的购买对象肯定也是限制的,就是低收入。我们可以这样说,省质监局它的职工肯定不符合经济适用房的购买条件。地方政策它鼓励企业,企业拿出一部分利润给职工改善住房问题,对于一些国有企业,可能大的会放到国资委,对私营企业不存在问题,老板说了算,这个没任何问题,它可以缓解供需矛盾。本来集资房是合法的,它是一个法律概念,集资房还有个人的合作建房,前几年老是说有人挑头,大家都掏钱咱们自己组成一个项目法人,直接拿地建,最后没有做下来,那个事因为整个开发的环节非常复杂,不好解决。集资房是经济适用房,它上市交易跟经济适用房市场交易条件完全一样,这个房子大家敢不敢买,如果你不具备购买经济适用房的条件,你肯定不能买,但实际情况是大家都在买,风险说的很大很多,风险是说一旦发现,收回来,等于我可以依据这个解除合同,甚至认为你合同无效,但是从行政处罚来讲要是不符合条件购买的经济适用房就要收回,包括你买了经济适用房,你再买第二套房,原来的经济适用房回购,交回,是这么一个概念。就从这两起事件来讲,能感受到法律对于社会生活的调整,它的无力和尴尬,当然说事的时候要拿法律说,但是做事的时候,法律是被架空的,如果说村民可以说他法制意识不强,作为省质监局,就不能理解,也可以完全理解,就是这么一个情况。

就房屋的建设来说,城中村改造中的高层目前没有什么问题,跟开发商建的房没什么区别,它的品质差异就在于有没有一些配套,比如说曲江的房子,它的配套,或许在那儿打车都很难。其实现实中就集资房的问题,有一个基本的原则,就是“成房不拆”,要拆的话,就浪费大了。有一个集体变国有,要缴土地出让金,你就补手续,补钱就行了,因为小产权的房子对外出售品质比较低,尤其是自住,你在中国这么一个环境下,只要是自住房子,问题不大。