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西安7小区试点公积金建保障房 程序合法性引争议

发布时间:2010-08-07 11:07:31 文章来源:西安厂房网

 

 

漫画/张永文

  近日,西安被正式确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,记者了解到,西安目前有雁鸿小区、圣合家园等7个经济适用房小区获批可用住房公积金建设。

  据了解,这7个经济适用房小区总建筑面积为214万多平方米,共23000多户,总投资规模53亿多元;试点项目住房公积金贷款额度为35.3亿元,年贷款利率4.257%。西安市住房公积金管理中心相关负责人介绍,这次试点工作,对加快西安市保障性住房建设,提高住房公积金使用率,解决中低收入家庭住房困难,稳定西安地区房价和拉动地方经济增长都会起到积极推动作用。

  截至2010年6月底,西安住房公积金管理中心当年归集住房公积金42.10亿元,比去年同期增长14.28%,归集余额224.66亿元,累计归集364.38亿元;当年发放住房公积金贷款15.50亿元,比去年同期增长30.50%,贷款余额76.65亿元,累计发放贷款107.81亿元;当年职工提取公积金14.82亿元。据介绍,按照目前西安公积金中心资金规模和职工贷款、支取情况来看,支持保障性住房项目贷款占归集余额的16%左右,不会对职工支取和个人住房公积金贷款产生影响。、

  四问公积金援建保障房

  西安等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。那么,我们应如何看待这一政策的出台?

  利益是否冲突?“唤醒”公积金VS缴纳人利益

  实际上,公积金的使用效率一直不高。如2009年1月~8月,兰州77.65%的公积金约为19.69亿元就处于“睡眠”状态。住建部副部长齐骥也曾公开表示:2008年,全国有2000多亿元的公积金没有贷出去。事实上,首批28个试点城市之所以获批,很重要的一个原因就是这些城市的公积金使用率不到30%,因此支持保障性住房建设的资金相对充裕。

  动用公积金援建保障性住房,显然“唤醒”了公积金,但此举是否会与缴纳人的利益产生冲突?据了解,试点城市名单确定以后,很多城市很快上调了公积金缴纳上限,其目的就是为了增加公积金缴纳余额,以提高可动用的资金规模。而后也不排除会降低缴纳人的提取率。

  显然,这在某种程度上对公积金缴纳人的利益构成了影响。

  解读:

  西北大学经管学院教授卢山冰:我更看重此举的积极一面,公积金援建保障性住房可以理解为一种资产“盘活”,同时也有助于公积金本身的保值、增值。

  知名财经评论人士叶檀:公积金运转效率一直以来都不算高,此举有助于提高其运作效率。

  程序是否合法?《管理条例》VS《实施意见》

  动用公积金援建保障性住房似乎有法规“打架”之嫌,其使用程序也引起了不少争议。

  2002年修订的《住房公积金管理条例》第5条明确规定:“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。”尽管《条例》第29条规定住房公积金的增值收益(银行利息、国债收益等)可以作为城市建设廉租房的补充资金,但住房公积金与住房公积金增值收益显然是两个不同的概念。

  而2009年10月16日,国家住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,则明确“在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。”

  解读:

  西安标典律师事务所律师郑晓东:就法规来看,确有一定的冲突。而且公积金援建保障性住房还有一个使用程序问题,公积金管理中心只是社会公众委托专门看管社会资产的机构,在公积金贷款审批、监管环节并不具备相应权力。

  叶檀:我认为公积金援建保障性住房更应该问问缴纳人的意见,毕竟这是缴纳人的资金。

  陕西省房地产研究会会长王圣学:只要资金安全、利润得到保证,并且能解决住房问题,这样的使用未尝不可。

  公平能否保证?全体缴纳者VS最终住房者

  公积金的缴纳对象是所有符合条件的职工个人及其单位,而保障性住房的受益者则仅仅是缴纳公积金对象中的一部分,甚至有些人可能并不缴纳公积金。因此,动用公积金援建保障性住房是否有失公平?

  解读:

  王圣学:尽管全体缴纳者和最终住保障房的人并不完全重合,但大部分人还是会享有这项收益。所谓公平并不是“全覆盖”,按照相关规定,动用公积金援建的保障性住房,在同等条件下,住房公积金缴存职工优先购买或租赁,这可以理解为是对缴纳人的“回报”。

  郑晓东:首先,所谓“同等条件”的界定本身就是一个问题;其次,“同等条件”很难有操作性,没有缴存公积金的家庭很可能比缴存家庭住进保障房的需求更迫切,在这样的情况下,缴纳者的优先购买、租赁权,可能会产生不公平。

  风险收益比是否加大?拓宽投资渠道VS存坏账可能

  援建保障性住房显然拓宽了投资渠道,根据《实施意见》,其贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,相对收益高于目前的公积金的收益水平。

  但对于公积金本身安全性的影响,或许是大众最为关心的问题。动用公积金来援建保障性住房,虽然住建部在公积金支持保障性住房建设的试点运行中管理非常严格,但一旦放开在全国推行,将巨额公积金贷款审批和监管权下放到地方,公积金的安全性有可能降低。一位房产界资深人士就认为,保障性住房不同于普通商品房,其利润率低甚至没利润,甚至不排除援建保障性住房的贷款有可能成为“呆坏账”。

  解读:

  王圣学:公积金安全是第一位的。

  卢山冰:如果说社保资金作为 “保命钱”,尚可一定比例投入股市,那么公积金也应该可以适当进入保障性住房贷款。记者韩博强