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西安房产中介:炒房炒高黑灯率 到底是谁在炒房

发布时间:2010-08-13 18:45:25 文章来源:西安厂房网

  关于《商品房空置大起底走访11个小区黑灯率达7成》的报道引起社会广泛关注,持续上涨的房价,大量窗户的黑灯,让人对闲置率更加关注,西安市的房价涨幅居全国第五是什么原因造成的?西安有没有专业炒房人,炒房人是如何炒房的?

  网友:让政府给楼市换盏亮灯

  昨日,本报报道《商品房空置大起底走访11个小区黑灯率达7成》引起社会广泛关注。“6279元每平米的房价,西安市上半年城镇居民人均可支配收入11078元这不知道买得起房子是哪一年的事了。”不少市民发出这样的感慨,“公共厕所也是人们的刚性需求,可真没见过那个公厕入厕费用在不停的涨。”

  “‘炒房’早已进入全民时代,中高收入的人手握多套房已成现实,可政府部门却没有拿出德国打击‘炒房’的力度。曾有媒体报道称,为了抵制房价炒作,德国政府制定了 “三大杀手锏”,其中包括指导价制度、刑罚威慑、重税限制。首先,德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定;同时,德国法律规定导致房价、房租等超高者甚至要承担刑事责任;最后,在德国用于买卖的房产要缴纳不动产税、交易税以及差价盈利税,重重的税收限制已大大压缩了炒房者的利润空间。”百度贴吧网友有着这样的看法。

  “‘黑灯率’并不能代表‘空置率’,但‘空置率’也并不能完全体现出有多少房屋被炒房者占有,小区内还有很多房屋被业主出租。”在政府不公布不调查有多少房屋被炒房者购买的的同时,我们能做的只有晒出自己小区黑灯,让政府部门给楼市一盏亮灯。”有不少网友在各大论坛发帖号召。

  房地产商:房价是刚需主导的

  据新华社报道,7月西安房价创新高达6249元/㎡,较6月上涨743元。是什么因素致使西安房价再次突破6000大关?和炒房团是否有必然联系?

  记者昨日采访了陕西荣德置业有限公司的梁总。“房屋成本上升以及刚性需求量大是导致房价攀升的主要原因。”梁总解释道,“土地属于有限资源,建设的地产越多,剩余土地越少。而房屋的很大一部分成来是来自土地使用费用的上升。再其次商品房作为可以流通的商品来讲,需求量大时,价格有所上涨也是情理之中。其次资本投资,商品房具有商品属性但投资风险性较小,升值空间比较大。也就导致了部分小区有投资者购房出租或空置等待房屋升值后转让。”当记者问到,国家目前在调控房价,很多城市房价有所下滑,西安市商品房却仍在攀升是否和炒房有必然联系时,梁总告诉记者:“西安市房价相对沿海城市合理稳定。今年的数据忘了,依去年统计数据,刚性需求购房和改善性需求购房在50%左右。刚性需求仍是市场主导因素。国家调控楼市,对于仍以钢性需求主导的西安来说影响很小。”

  房管局:没有统计过刚性需求

  昨日下午记者拨通了西安市房管局办公室电话,当记者表明欲了解西安房产交易中有多少属于刚性需求时被告知请和该局一位秘书联系。

  随后记者拨通了这位秘书电话:“西安市房产交易中钢性需求量能占多少。”这位秘书说:“不知道,没统计过。”

  “那么西安市现有小区的空置率呢?”“不知道。”这位秘书说。

  “近期新华社报道,西安市房价涨幅局全国第五是什么原因造成的?”

  “这个我也是看新闻才知道的,什么原因造成的不清楚,统计数据不是我们发布的。”当时,本报另外一位记者正在房管局办公室采访航天逸居经济适用房,也听到了这位秘书的回答。

  房产中介:炒房致空置率高

  “黑灯房”并不能真实的反应“空置房”,但据记者从这11个小区调查了解几乎所有小区都有房屋被 “空置”。记者昨日联系了一位经营房产中介公司的赵先生,揭开了房屋“空置”其中猫腻。“炒房是导致大量房屋被空置的主要原因,虽然说人们对‘炒房’并不陌生,但里面却有很多鲜为认知的秘密。”赵先生告诉记者,“炒房也是分炒一手房和二手房的。”

  一手房“炒房”都是专业炒房团在操作的,也是靠囤积房源来获取利润。炒家购房有个规律,那就是有新项目刚一开盘他们就会去踩盘,由于他们每次都以团购的身份出现,所以能拿到相对较低的价格。基本是找一个项目中很好的房源,无论是面积、朝向、层数,都是众多购房者最想得到的那种。这种房子升值速度最快,升值潜力最大,转手更容易。在这些炒家前去与销售主管谈判之前,他们已经在售楼处和销售人员有过接触甚至达成了共识。而面对如此庞大的团购力量,没有哪个销售人员会轻易放弃,因为一旦成功将会给销售人员带来一笔不菲的提成收入。还有人专门买了房子闲置下来等房价涨高了,再卖出去。赵先生还谈了西安目前房价的走势,他说:“全国有好几个大城市的房价有回落,但西安的房价是稳中有涨。”

  据透露,西安有专业炒房人士,有陕北来的煤老板、油老板等商人为一个群落,有福建、广东建材商、有浙江、江苏的电器、服装、小商品商人,还有四川、关中、陕南的建筑商、包工头等,有电力、石油等企业稳定高收入的人群,还有一些机关干部和其他人员。

  “现场促销”也是一种炒房手段

  赵先生随后又介绍起了二手房屋的炒作分为:职业投资人(可以认为是炒房手)获取第一手房源信息,通过 “低买高卖”的方式来获取利润。到了年底往往是二手房交易的低谷,职业投资人获取第一手房源,下高额定金(比如:5万、10万)把房源定下来,等来年再抬高价出售。还有一个重要的炒房手段就是 “现场促销”。

  中介找熟人或者是自己人扮演房客,压低房东的要价。来的第一波“房客”来“挑刺”找房子的缺点,先压低房东的房价,使得房东对自己的房子失去信心。随之来的第二波 “房客”,在刚才先来的第一波“房客”出的房价基础上适当地加钱,当然也不会真的买下来房子。来的第三波房客往往才是真正要购买房子的房客,经过刚才前两波房托的杀价,基本上价钱也是相对可以接受的。中介就可以促成房屋交易。赵先生还说道:“‘现场促销’就是要靠随机应变,演什么像什么……”

  ■说法

  法律未禁止炒房需要税种来调节

  “炒房”是不是合法的呢?就这个问题记者电话采访了陕西克利律师事务所的杨韬律师。杨韬律师说,目前在国家法律条文上还没有能鉴定关于“炒房”这种行为是违法行为的条例。但是,国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》,要求对房地产业税收实施一体化管理。总体要求包括,整合征管资源,以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(先税后证)为关键,以信息共享、数据比对为依托,加强部门协调配合,搞好各征管环节连接,实现房地产业诸税种间的有机衔接,加强诸税种的税收管理。在2010年4月14日召开的国务院常务会议要求,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。依靠现有税种设置,就有足够空间可以对房地产市场进行有效的调节。

  应立法禁止炒房

  商品房的空置率必须是针对商品房这个概念的,否则就叫偷换概念。任志强此前以大白菜为参照物得出房价二十年没涨的结论,问题就在这里。

  房价之所以会上涨,需求当然是决定因素,但是炒房起的是催化剂的作用,暴涨的根源就在炒作。任志强以中国炒房人群不到2%为依据得出房价不是炒房炒高的结果并没有说服力,因为在此,他再次陷入了平均数的陷阱,2%作为人群而言并不大,但是掌握的财富和资金实力或许超过社会总量的80%,你见过穷人炒房的吗?既然98%的人并不炒房,那么为什么我们不提倡立法禁止炒房呢?

  “一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮,那些还在为房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座的空城,这个事实既荒诞又令人心酸,它是对我们房产制度的严峻拷问。”

  这是中央电视台难得的、一针见血的好评论否则,政府盖再多的普通商品房也于事无补,立法禁止炒房是中国政府必须直面的选择。